Jak probíhá exekuce nemovitosti
Podle statistik bydlí až 80 procent obyvatel České republiky ve vlastním bytě nebo domu. To je poměrně vysoké číslo, zvláště oproti populaci v západní Evropě. Současně ale okolo 10 procent lidí se nachází nebo v minulosti procházelo exekučním řízení. Vlastní bydlení bývá to nejdůležitější a nejdražší, co máme. Pokud není dlužník schopen splácet na základě například splátkového kalendáře nebo pomocí srážek ze mzdy, přichází zabavení movitých a případně i nemovitých věcí. Zabavení a exekuční prodej nemovitosti, neboli „střechy nad hlavou“, by měl být až posledním krokem. V tomto článku si popíšeme, jak taková exekuce nemovitosti probíhá.
Vše začíná u věřitele, který má vůči dlužníkovi určitou splatnou pohledávku. Pokud se rozhodne pro její vymáhání, musí mít nejprve platný exekuční titul. Exekuční titul je obvykle výsledkem nalézacího soudního řízení, ve kterém soud zhodnotí všechny důkazy (například smlouvy mezi věřitelem a dlužníkem nebo směnky mezi nimi). Na základě vydaného titulu věřitel požádá soud o pověření exekutora zahájením exekučního řízení. Exekutorský úřad poté zjišťuje, jaký má dlužník majetek a jaké příjmy (typicky pravidelnou mzdu nebo jiné odměny z pracovní činnosti).
Co se týče povinného doručování během řízení, to bývá velice často problematické. Lidé se totiž dozvídají pozdě, že je vůči nim vedena exekuce (nebo dokonce více takových řízení). Dlužníci, ačkoli málokterému se bude průběh samotného řízení líbit, musí uznat platné právo, na základě kterého vydávají soudy i exekutorské úřady svá rozhodnutí. Existuje obecné pravidlo, které říká, že se písemnosti (např. oznámení o zahájení řízení nebo naopak už jeho výsledek) zasílají poštou na adresu uvedenou v centrální evidenci obyvatel.
Mnoho lidí ale v dnešní době žije mimo adresu trvalého bydliště. Přechodné bydliště bylo již před lety zrušeno. Je tak důležité si pravidelně kontrolovat „původní, oficiální“ adresu vašeho pobytu. Pokud by vás pošta nezastihla a pokud byste si navíc psaní nepřevzali ani na poště, pak to ale není důvod k neplatnosti řízení nebo zastavení exekuce. Pozor, platí zde spíše opak. Po zákonem stanovené době se totiž považuje písemnost za doručenou (jde o právní fikci, která mnohdy neodpovídá realitě). Schovávání se záměrně na jiných adresách nebo nepřebírání pošty tak situaci nikdy neřeší.
Popišme si nyní celkem dvě možnosti, které jsou v rukách exekutora a pomocí kterých probíhá exekuce nemovitosti.
První a pro dlužníka jistě lepší variantou je založení zástavního práva k nemovitosti. Toto právo se zapíše do katastru a vázne na dané nemovité věci. V případě bytu nebo domu ale může dlužník v dotčeném objektu stále bydlet a využívat jej pro sebe nebo svoji rodinu. Nevýhodou (pro dlužníka) je veřejná dostupnost informace o tomto právu. Katastr má také webovou aplikaci a data o všech nemovitostech jsou veřejnosti přístupná. Dlužníkovi to tak komplikuje případný prodej jím vlastněné nemovitosti. Zapsané zástavní právo může snižovat hodnotu zastaveného majetku, případně také může odradit nové zájemce o koupi.
Druhým způsobem nakládání s nemovitostí je její prodej. Tento způsob řešení exekuce není pro dlužníka příznivý, protože dochází k prodeji jeho majetku prostřednictvím dražby. Dražba je veřejná a její výtěžek slouží k uspokojení pohledávky nebo pohledávek věřitele. Cena nemovitosti vždy musí být určena příslušným soudním znalcem. Vyvolávací cena (první příhoz ji musí překonat) je stanovena ve výši dvou třetin odhadní ceny nemovitosti. Pokud se nemovitá věc neprodá, počáteční cena se v dalších dražebních pokusech snižuje. Existuje také možnost, že bude mít dlužník více současně běžících exekucí a více příkazů k prodeji této nemovitosti. Pak se dražba z praktických důvodů koná pouze jednou. Výtěžek z prodeje je následně rozdělen mezi věřitele, pokud jich je víc. Lze zde následně uplatnit pořadí věřitelů, kdy například dlužník neplatil řádně a včas zdravotní pojištění, což je přednostní pohledávka a je uspokojena přednostně. Je dobré připomenout, že vlastní dražba (prodej) nemovité věci je až krajní řešení vymáhání dlužné částky. Nesmí proto docházet k situacím, kdy se bude dražit byt pro dlužnou částku například 10 tisíc Kč. V tomto případě by se přistoupilo k prodeji movitých věcí nebo k pravidelným srážkám ze mzdy.
