Kroky k pořízení nemovitosti v exekuci

Mnoho lidí považuje nemovitosti v současné době za příliš drahé a bez hypotéky zcela nedostupné. V tomto článku vám poradíme, jak koupit nemovitost v exekuci levněji než na „běžném“ trhu. Nemovitých věcí se v exekučních řízeních objevuje mnoho. Může jít o domy, byty nebo jiné objekty, které lze touto cestou získat za zlomek ceny.

V prvé řadě si řekneme, jak zjistit, že je určitá nemovitost v exekuci. Nejjednodušší je sledovat Portál dražeb Exekutorské komory České republiky, který naleznete na adrese https://www.portaldrazeb.cz/. Na tuto webovou stránkou umisťují exekutorské úřady pravidelně své připravované dražby. Patří sem pozemky, byty i rodinné domy nebo chaty. Současně zde nalezneme mnoho dražeb vyhlášených „pouze“ na podíl k této nemovitosti. Můžete tak vydražit například poloviční podíl k domu.

Dalším zdrojem informací ohledně exekučního řízení je výpis z katastru nemovitostí oddíl C. Takový výpis je možné získat na katastrálním úřadu nebo si jej objednat on-line ke každé zapsané nemovitosti. Na druhou stranu, musíte znát konkrétní lokalitu nebo mít vyhlídnutou konkrétní stavbu a k té vyžadovat výpis. Nelze požadovat například výpis veškerého nemovitého majetku ke konkrétní osobě.

Proces pořízení nemovitosti v exekuci by se dal rozdělit na celkem 3 důležité části.

Prvním krokem je nařízení exekuce. Exekuční návrh podává věřitel, pokud mu „jeho“ dlužník včas a řádně nesplatí dluh. Tento návrh je podán konkrétnímu exekutorovi, který věc řeší se soudem. Soud následně nařídí exekuci. Poté exekutor do 15 dnů od doručení soudního pověření k výkonu exekuce zašle vyrozumění o zahájení exekuce jednak vlastníkovi exekuce a jednak také katastru nemovitostí, kde je každá nemovitost vedena v evidenci.

Vlastním nesmí od této chvíle svoji nemovitost prodat. Jde o logické pravidlo, které zamezuje například účelovému prodeji rodině nebo známým. Dlužníci se mohou snažit rychle nemovitosti zbavit a prodat ji pod cenou. Pokud by k takovému nepovolenému kroku skutečně došlo, jde jen nechat soudně přezkoumat a „zrušit“. S ohledem na lhůty (typicky po 15 dnech, v tomto případě jde o tři úkony) by tato první část měla být vyřízena nejméně za 45 dnů.

Druhým krokem k pořízení nemovitosti je vydání příkazu k prodeji. Tento exekuční příkaz se použije, pokud není možná dohoda mezi dlužníkem a exekutorem, respektive věřitelem. Cena nemovitosti je určena odhadem znalce. Odborný znalec je vybírán exekutorským úřadem. Mezi kategoriemi, které jsou v ceně zohledněny, nalezneme zejména stav, typ nemovitosti a její lokalitu.

Posledním, možná nejdůležitějším krokem je samotná dražba nemovitosti, případně nařízení této dražby. Se samotnou dražbou se pojí několik důležitých pravidel. Místo a čas konkrétní dražby se uvádí v dražební vyhlášce vydané exekutorem pro konkrétní nemovitost. Obsahuje také poměrně podrobné informace o dražené nemovité věci. Patří sem již výše zmíněný stav, druh nemovitosti (zda jde o byt, rodinný dům, pozemek apod.). Potenciální kupce bude zajímat také to, jestli k okamžiku dražby váznou na nemovitosti určitá práva, věcná nebo reálná břemena.

Uveďme několik příkladů, drtivá většina z nich bude snižovat atraktivitu nemovitosti a tím pádem její cenu. Mezi práva patří například právo nájemní. Vlastník nemovitostí se smlouvou dohodne s jinou osobou a uzavřou smlouvu to tom, že má tato osoba nájemní právo k nemovitosti. Dalším příkladem může být právo na dožití (výměnek). V takovém případě má osoba právo v domě nebo bytě dožít zbytek svého života, ačkoli nebude přímo vlastníkem této nemovitosti. Mezi další věcná břemena patří právo cesty u pozemku nebo právo na odběr vody u studny, která je součástí nemovité věci.

Co se pravidel dražby týče, hlavní pravidlo je jednoduché a je zakotvené v povědomí lidí. Dražbu vyhrává a nemovitost získává nejvyšší podání, tedy lidově řečeno „nejvyšší příhoz“. Musí jít alespoň o 2/3 (dvě třetiny) odhadní ceny dražené nemovitosti. Pokud se nemovitá věc neprodá za tuto cenu, pak se postupně snižují nároky na její prodej. Ve druhé dražbě je tato cena 50 %, ve třetí 40 %, ve čtvrté 30 % a v pátém kole jde „pouze“ o 1/4 (jednu čtvrtinu) odhadní ceny, která je pak minimální částkou pro úspěšné vydražení nemovitosti. Pokud narazíte na pozemek nebo dům, který se nepodaří prodat hned v prvním nebo druhém kole dražby, může jít o zajímavou investici, kterou pořídíte za zlomek její reálné ceny.

V neposlední řadě dodejme, co je potřeba udělat pro dokončení převodu nemovitosti. Po dokončení exekuční dražby musí její budoucí vlastník předně zaplatit kupní cenu ve stanoveném termínu. Částka se skládá na účet exekutorského úřadu, pozor nikoli samotnému (původnímu) majiteli nemovitosti. Pro klid nového vlastníka a pro úplnost je vhodné potvrdit převzetí nemovitosti předávacím protokolem. Vyvarujete se tak případným nedorozuměním nebo rozporům.

Jakmile bude kupní cena v pořádku uhrazena, zdálo by se, že je již „vyhráno“ a byt či dům je váš. Není to tak úplně pravda, je totiž splněn jen teoretický předpoklad. Vše je potřeba stvrdit zápisem do katastru nemovitostí. Až změnou zápisu v katastru dochází k převodu na nového vlastníka. Tento úkon proto neodkládejte. Na katastrálním úřadu budou požadovat určitý „důkaz“ nebo podložený „důvod“ pro převod vlastnictví. Připravte si proto kupní smlouvy, případně také protokol o převzetí nemovitosti a dražební vyhlášku (poslední dvě položky nemusí být vždy povinné).

Na závěr zopakujme několik důležitých věcí. V České republice platí podle zákona pravidlo, že co je zapsané v katastru, považuje se za pravdivé a správné. Kdo je zapsaný u nemovitosti jako aktuální vlastník, je i vlastníkem faktickým, ačkoli nemovitosti může být již dávno vydražena a koupena někým jiným.

Před vaším příhozem (podáním) během dražby nemovitosti si řádně nastudujte veškeré potřebné informace z dražební vyhlášky i z veřejně dostupných zdrojů (typicky právě z katastru nemovitostí). Vyvarujete se tak nepříjemných překvapení, například pokud by na nemovitosti vázlo zástavní nebo jiné právo v neprospěch budoucího nového vlastníka objektu.